星の数で建築物の省エネ性能を可視化
エアコンなどの家電を買うとき、製品の省エネ性能が星マークの数で表示されているのを見たことがある人も多いだろう。どの製品の省エネ性能が高く、電気代がおトクになるのか。省エネ性能の表示によって、消費者は購入の際の比較・検討がしやすくなる。
２０２４年４月にスタートする「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」（以下、表示制度）も、イメージとしては省エネ家電の性能表示の建物版だ。
政府は２０５０年のカーボンニュートラル（温室効果ガスの排出を全体としてゼロに）を目標に掲げている。その実現のためには、CO2排出量全体の約３分の１を占めている住宅・建築物のさらなる排出量削減が欠かせない。
この表示制度は、改正建築物省エネ法に基づく制度で、消費者に建築物の省エネ性能への関心を高めてもらい、省エネ性能が高い住宅やビルが選ばれる市場環境をつくることを目的として導入される。住宅やビルを販売・賃貸する事業者は、建築物の省エネ性能を示す専用のラベルを広告に表示する努力義務を負う。
２０２４年４月以降の新築が対象
省エネ性能表示の対象となる建築物は、制度の施行日（２０２４年４月１日）以降に建築確認申請を行う新築物件だ（図表１）。同日以降にその物件が再販売・再賃貸される場合も対象になる。住宅は、分譲一戸建て、分譲マンション、賃貸住宅に加え、買取再販住宅も対象。非住宅は、貸し事務所ビルなどが対象として挙げられる。販売または賃貸する建築物が対象のため、注文住宅や自社ビルなどは対象外。また、既存建築物も対象外だ。住宅所有者が一度限り持ち家を売却する場合も、事業には当たらないので対象外になる。
表示制度に関わる事業者は、図表２のとおりでとても多い。
制度の中心となるのは、努力義務者となる販売事業者（売主）と賃貸事業者（貸主）だ。
努力義務というと、「義務ではないので表示しなくていいのではないか」と考える人もいるかもしれない。しかし表示をしない努力義務者に対して、国土交通大臣は、勧告や事業者名の公表などの措置をとることができるので、限りなく義務化に近い制度だ。
賃貸事業者には個人のアパート・マンションのオーナーや、サブリース事業者も該当する。サブリースの場合、建物所有者はサブリース事業者に対し、サブリース事業者は入居者に対し、それぞれ表示する努力義務を負う。また、買取再販の場合は買取再販事業者が努力義務者となる。主な立場別の役割のポイントを以下にまとめておこう。
●販売・賃貸事業者（売主・貸主）
努力義務を負い、省エネ性能ラベルと評価書を発行する役割を担う。広告に省エネ性能ラベルが表示されていないと勧告等の対象になる。仲介事業者などの第三者に広告（表示）を委託する場合は、後々トラブルにならないよう、委託の事実関係を確認できるようにしておくことが推奨される。制度ガイドラインによると具体的な措置は、「業者間流通システム・業者間流通図面・メール等の情報伝達により、履歴を確認できるようにする等」となっている。
販売・賃貸事業者が第三者に広告を委託して、省エネ性能に関する情報もきちんと提供したのに、委託された事業者が広告に表示しなかった場合は、どうなるか。制度上、この場合でも勧告等を受けてしまうのは販売・賃貸事業者になる。ただし販売・賃貸事業者がやるべきことをやったのにそれではあんまりだ、ということで、このケースに関しては当面の間は勧告等の対象にしないことになっている。
買取再販については、元の所有者から引き渡された設計図書や建築物の現況、リフォーム工事などの実施内容に応じて、買取再販事業者が省エネ性能評価を行って、その結果を表示する。
● 仲介事業者
努力義務はなく、勧告等の措置の対象外。ただし、販売・賃貸事業者との媒介契約によって買主・借主とのマッチングを行うことから、不動産広告の広告主となるケースが多い。そのため、仲介事業者が直接的に広告に省エネ性能表示を行い、消費者に情報を届けるという重要な役割を担う。販売・賃貸事業者から省エネ性能の情報がきていない場合は連絡しなくてはならない。「販売・賃貸事業者から情報がこないから広告に省エネ性能を表示しない」「性能数値が悪いから広告に載せない」といった行動はNGだ。
● 賃貸管理事業者
努力義務対象者ではないが、仲介事業者と同様、賃貸事業者からの委託を受けて入居者募集の広告を行う場合、直接表示をする立場になる。努力義務を負う貸主には「アパート・マンションのオーナー」も含まれることは要注意だ。
「法律上は、オーナーが省エネ性能を表示する努力義務を負う。現実的には、賃貸オーナーの制度理解が不十分な場合にも、円滑に表示が行われるよう、賃貸管理事業者からオーナーに制度を周知し、実務面のサポートをしていただくことを期待する」（国土交通省住宅局参事官（建築企画担当）付課長補佐・池田亘氏） ということなので、オーナーに制度の説明をしたら、その事実を後で確認できるようにしておくことも必要だ。
「ラベル＋評価書」の２種類を発行
表示制度で扱う発行物は「省エネ性能ラベル」（図表３）と、「エネルギー消費性能の評価書」（図表４）の２種類。ラベルは広告に使用し、評価書は顧客にラベル以上の詳細な情報提供を行う際に使用する。この2つはセットで発行され、発行方法は省エネ性能の評価方法によって異なる。
省エネ性能の評価方法は、販売・賃貸事業者が自ら評価する「自己評価」と、「第三者評価（BELS）」がある。厳密には、販売・賃貸事業者が建築物の設計者にラベルの提供を依頼し、設計者が自己評価または第三者機関への評価依頼を行う。 自己評価は、国交省が２０２４年１１月中にも稼働させるシステム（当初は「住戸用」から稼働、順次機能拡大）により、無料でラベル・評価書を取得できる。評価の責任の所在は販売・賃貸事業者になる。 第三者機関による評価の場合、評価責任は利用機関となるが、戸建ての場合で戸当たり３万円程度の費用がかかる（建て方や利用機関により金額は異なる）。
ラベルは、インターネット広告、新聞や雑誌の広告、新聞折込みチラシ、パンフレットといったいわゆる広告物だけでなく、事業者間の対面での営業や物件精査等で使用される資料・調査報告書にも表示する。ラベルは視認性を考慮して、横幅６０㎜程度を下回らないよう掲載する。紙の広告でスペースに余裕がなければ（Ａ４サイズ相当以下を目安）、必ずしもラベルを掲載する必要はない。
ラベルには目安光熱費も表示できる
ラベルには住宅用と非住宅用がある。住宅用は、エネルギー消費性能と断熱性能の表示が大きな要素となる。エネルギー消費性能は、再生エネルギー設備（太陽光発電）がある住宅は最大６つ星、再エネなし住宅は最大４つ星。断熱性能は最大等級「7」までを家型のマークの数で示す。
下には、電気・ガスなどの年間消費量に一定の燃料単価を掛け合わせて算出した「目安光熱費」も任意で表示できる（算出方法はガイドライン参照）。右下は、エネルギー消費性能が★３、断熱性能５以上なら「ZEH水準」の達成チェックマークが付く。ZEH水準に加えて太陽光発電の売電分も含め、年間エネルギー収支がゼロ以下なら「ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）」のチェックマークも付く。
非住宅用は、エネルギー消費性能は再エネあり・なしにかかわらず、最大６つ星の評価。住宅と違って断熱性能はない。
住宅用はさらに、住戸用と住棟用がある。実際のものより高い性能だと優良誤認させるような表示や、特定の住宅・住戸のみに該当する内容が、すべての物件に該当すると思わせてしまう表示はNGだ。新築マンションや戸建ての複数棟の販売で、全住戸のラベルを表示できない場合は、住棟ラベルあるいは代表住戸ラベルを表示する。
広告にラベルが掲載されるまでの制度全体の流れをまとめると、図表５になる。現在、ポータルサイト運営各社でも表示制度への対応が進められている。
重説の必要はないが資料は保管推奨
国交省は、接客時（商談・契約・引き渡し）に評価書を使用して省エネ性能を説明することが「望ましい」としており、重要事項説明書や契約時の書面には、省エネ性能ラベル・評価書の内容を記載する必要はない。
評価書や図面などの表示の根拠となる資料については、販売・賃貸事業者が保管しておく必要がある。手元に原資料を保管していなくても、評価を行った設計者に問い合わせできる体制にしておけば問題ない。書面ではなくデータでの保管もOKだ。
新築時に取得したラベルは、ラベル発行時から仕様が変更されていない、あるいは変更された仕様が同等以上と確認できるのであれば、再販時や再賃貸時にも使用できる。一方で、将来的にはラベルや評価書の保管・伝達が途切れてしまうこともあり得る。国交省はそのようなケースについては、 「設計図書や現況から省エネ性能の再度の評価は可能。事業者が行うリフォーム・リノベーション等とあわせて効率的に評価し、再販等を行う物件の付加価値として表示してほしい」（同・池田氏） としている。既存物件の付加価値という観点でいえば、制度の対象外の注文住宅でも、ラベル・評価書を取得しておいたほうが、将来の流通時に活用できるだろう。
国交省は、既存建築物について、窓や給湯器の改修で省エネ性能が向上した場合に、その情報を表示できる仕組みを今後検討するという。２０２４年４月の制度開始までには、既存建築物向けの表示方法も発表される予定だ。
関係する事業者の多い本制度。業界内の準備も、整うまでに多少時間を要することが考えられる。国交省は、表示が行われない場合の勧告等の措置は、当面の間は社会的影響が大きい場合に限り行う方針だという。
